过去一年的北京楼市，谁都很难说出轻松二字。成交节奏放缓，客户心态紧绷，议价空间越拉越大，就是在这种背景下，有一个项目却能从开年一路热到年末，几乎站稳了这一年的区域C位，这就是建发金茂·观宸。 如果只看一组年度数据：仅项目一期，就在2025年实现网签金额约35.97亿元，成交367套，成交面积约4.58万㎡，在丰台商品住宅中同时拿下金额、套数、面积的年度三项第一，是真正意义上的“网签三冠王”。 算上二期，全年观宸网签总套数达到429套，网签面积约5.36万㎡，网签金额约41.84亿元。断层式领先，把优势拉出了一个明显台阶。（数据来源：天朗房网） 将时间线往细里拉，会看到更完整的走势：去年三月底一期首开，当月很快站上丰台当期成交榜首；四月延续高热，上半年做到了丰台金额、套数、面积三项第一，三季度又把三冠揽入囊中。（数据来源：天朗房网） 几乎每一个阶段性统计中，都牢牢占据丰台网签三冠的位置，去年11月更是出现了一期、二期一同并列丰台网签套数第一的场面。 观宸所在的位置，是典型的主城四环向南启新的关键点。它立在四环城芯，北向，丽泽金融商务区和丰台站片区正在迅速成熟，金融、总部、交通枢纽在这一区域形成合力；东侧，大红门、南中轴一线，围绕会展、文化、商业正在进行新一轮升级；向南，临空经济区与南苑机场改造叠加，新的产业和人口导入空间被打开。 更重要的是，这一带的发展被实打实写进了政策文件：北京城市新总规与第四轮城南计划叠加，仅第四轮城南计划就有约5900亿元（数据来源：发展北京）资金投向基础设施和公共服务。对一个准备长期自住的家庭来说，这是在一个确定会持续加码的区域里，做出的稳妥选择。 同时，交通是判断南城居住价值的另一把尺子。观宸距新宫地铁站约300米，新宫是4号线和19号线的换乘枢纽，向北5站金融街、6站接驳丽泽，未来19号线二期北延后，还会一路连接到西三旗、中关村一带。这对于更大范围的通勤时间成本和舒适度都处在一个相对平衡的位置。 再往大一点的尺度看生活背景。观宸所在区域曾是皇家苑囿与园林集中分布的区域，如今正在打造南苑森林湿地公园，更是被称作“奥森 2.0”，同时，这片也已经形成成熟的商业配套，万达广场（槐房店）、丰台大悦春风里步行可达，荟聚购物中心、宜家、山姆会员店、北京华联公益西桥购物中心等大型商业围合；周边有多所幼儿园、小学、中学及九年一贯制学校（非学区承诺），三甲医院和大型医疗机构分布其间。 这些加在一起，构成了观宸生活圈的底色。站在这样的格局上，观宸在做的，正是在北京南城这一轮价值重估里，给出一套“真改善”的标准答案。 既然是关于为何能成为销冠的探讨，“产品力”一定是高频词。观宸也通过自身的产品表达，撑起了南城产品力天花板这几个字。 从最基础的容积率来说，观宸约2.0的容积率，对应四环这一位置非常难得。配合点状楼栋布局形成的超大楼间距，这也直接决定了园林的展开方式和每一户的视野感受。 再到建筑立面上，观宸取法《营造法式》的三段式比例，做成“金镶玉”立面，材质上以四向铝板为主，配合宽景玻璃，二期局部最大单体玻璃达到约12.5㎡。这种搭配足够耐看，足以能扛住岁月的痕迹。 同时，整个项目的公共空间也花了大力气。地上大堂以酒店规制打造，局部层高约6米，配合石材和灯光营造完整的迎宾尺度，地下大堂同样的精装品质，让归家这一段路，在日复一日中不断成为积累好感的地方。 而真正牵动买房决策的，一定还是户型。观宸很干脆，坚定了全改善的产品逻辑：一期在售建面约150㎡与165㎡家族四居，面向典型的三代同堂家庭；二期建面约113~136㎡改善四居，覆盖从三口之家到二胎家庭的主流需求。 其中，二期新品中以建面约116㎡与136㎡的四居户型为例，建面约116㎡产品被定义为“高能四居”，做了典型的四叶草格局，强调南北通透和空间利用效率，主卧套房带约270°观景面，在四环这样的位置，很难得；建面约136㎡则更强调LDK巨厅，主次卧约270°观景以及全屋无北向卧室，这对于改善家庭来说，父母和孩子都能住在光照和景观更好的房间里，更符合当下的居住需求。 对比来看，前者要在相对控制的面积内，把四个房间都做得可用可住，后者则要在实现四居的基础上，为未来家庭结构的变化预留余地。这在一个越来越强调“好房子”标准的市场里，观宸也用产品表达了自己的态度：这是一个面对改善客群、面对家庭长期居住需求的产品，更符合长期主义的产品观。 目前，观宸二期加推的两栋楼，覆盖了建面约113㎡、116㎡四居洋房以及建面约135㎡、136㎡改善四居，配合目前在售的一期建面约150㎡、165㎡家族四居，观宸的产品组合，基本覆盖了南城主流改善家庭的主要阶段。 而卖得好的项目，多多少少都有自己独特的组织方式，观宸的一个显著特点，是一期开盘即热销，二期顺势接力，实现了迅速联动，从做一个盘，到营造一片场域。 所谓“一街”，指的是项目在一二期之间，把原本只是一条市政道路的位置，整体打造成一条景观大道。建发房产和中国金茂没有把一二期当作两个独立项目，而是从一开始就决定做土地联动共营的整体设计，将这条约186米长的道路，设计成类似钓鱼台银杏大道的秋景界面。 等银杏成型之后，这条街本身就是城市的一处风景，它一方面是车辆和行人的通行路径，另一方面又是业主每天回家、散步、遛娃的日常场景。 这一条街，最微妙的变化在边界感。对很多项目来说，社区的边界止于红线；对观宸来说，社区的边界自然延伸到了城市界面上。城市与社区之间，有了一段被精心打理、可以被日常使用的过渡地带，“社区即城市”的概念在这里有了具体形态。 “双园”则直接对应园林尺度。观宸一二期整体占地约5.63万㎡，对标的是苏州四大名园之首拙政园的体量，在四环这样的土地条件下，愿意拿出巨量的空间做园林，而不是最大化建筑面积，背后是一种对居住尺度的坚持。 再到观宸的“四境会所”，约5000㎡的会所体系，则围绕了真实生活场景展开。一期会所涵盖泳池、大堂吧、私宴等，偏向静雅社交和家庭活动；二期的下沉会所重点落在运动空间，如篮球场、乒乓球区等；一二期均设有架空层会所，将打造成“书吧、乐龄、艺术”三大共享空间，方便全龄乐享。（具体业态以后续运营方为准） 例如二期的篮球场、羽毛球场、乒乓球桌，这些设施对维护要求不算复杂，却非常贴近日常需求；架空层的儿童活动区和邻里客厅，只需保持基本维护，就可以持续成为社区日常活动的场所。 观宸占了先机。一期已经进入实景阶段，四进园林、部分公区大堂、双会所都可以现场体验；二期的东园、下沉会所、架空层空间等，也将在2026年稳步推进。这对于客户来说，可以直接走到园子里，感受树木的尺度、水面的开合、路面的铺装，再到室内，看空间比例，感受动线和采光，这种“所见即所得”的感受，和只对着沙盘想象未来完全不同。 此时，观宸已经用一整年的网签数据证明了自己。从丰台月度销冠到上半年三冠再到全年三冠，再叠加一期与二期的联动，观宸在丰台、在南城，已经不仅是一个项目，更是一个市场坐标，印证着在一个不确定因素较多的市场下，“买销冠”是更好的选择，毕竟这是一个已经成型、被大量交易数据和真实使用体验验证过的选择。 地段优势的长期支撑，整体设计营造的丰富生活场域以及好房子的户型产品力将南城改善门槛抬到了一个新高度，最终建发房产与中国金茂的组合，也让更多家庭愿意把下一个十年甚至更久的居住选择交给这里。